Fragen und Antworten

ImRaum möchte nicht nur Wohnraumlösungen für den Konsumenten bzw. Endkunden bereitstellen, sondern auch einen Beitrag zur Umwelt und für die Zukunft leisten. Daher verwirklicht ImRaum Projekte nicht nach einem aktuellen Trend oder der Mode. Die Wohnbauten sollen langfristig Bestand halten und lange in der Zukunft bestehen können.
Die Gebäude von ImRaum entsprechen modernsten Standards, indem ökologisch sinnvolle Baustoffe, qualitativ hochwertige Fenster und Türen und effiziente Heizungs- und Warmwassertechniken verbaut werden.

Eine Luft-Wasser-Wärmepumpe nutzt die Umgebungsluft als Wärmequelle, um ein komplettes Gebäude mit Wärme zu versorgen. Im Betrieb saugt ein eingebauter Ventilator die Luft aktiv an und leitet sie an einen Wärmeübertrager, den Verdampfer weiter. In diesem zirkuliert ein Kältemittel, das aufgrund seiner thermischen Eigenschaften seinen Aggregatzustand bereits bei geringer Temperatur ändert. Kommt es mit der zugeführten “warmen” Außenluft in Verbindung, erwärmt es sich so lange, bis es schließlich zu verdampfen anfängt. Da die Temperatur des dabei entstehenden Dampfes noch verhältnismäßig niedrig ist, strömt der Dampf weiter an einen elektrisch angetriebenen Verdichter. Dieser erhöht den Druck, wodurch auch die Temperatur ansteigt. Hat der Kältemitteldampf das gewünschte Temperaturniveau erreicht, strömt er weiter zum nächsten Wärmeübertrager, dem Verflüssiger. Hier überträgt er seine Wärme auf das Heizsystem und kondensiert.
Die so gewonnene Wärme lässt sich zum Heizen oder zur Warmwasserbereitung nutzen. Bevor das abgekühlte Kältemittel wieder erwärmt und verdichtet werden kann, durchströmt es zunächst ein Expansionsventil. Dabei sinken Druck und Temperatur auf das Ausgangsniveau und der Kreislauf lässt sich wiederholen.

Erdwärme kann genutzt werden, indem dem Erdboden Wärme entzogen wird. Die Erde erwärmt kaltes Wasser oder eine Wärmeträgerflüssigkeit, die durch eine Sonde strömen. Die Erdwärmesonde fördert aus einer Tiefe von bis zu mehreren hundert Metern die Erdwärme. Um die Wärme nutzen zu können wird eine Wärmepumpe verwendet, die der Flüssigkeit die Wärme entzieht und das Ganze zu höheren Temperaturen verdichtet.

Eine wassergeführte Deckenkühlung ist eine Flächenkühlung und arbeitet mittels Strahlungsaustausch, kühlt also nicht die Luft, sondern dabei zirkuliert kaltes Wasser durch die Verbundrohre und kühlt so die Decke über ihre gesamte Fläche. Der Mensch gibt überschüssige Wärme über die Umgebung an die Kühldecke ab, die Wärme wird aufgenommen und abgeleitet. Durch eine Deckenkühlung entsteht keine Zugluft und Staubaufwirbelung.
Die Fußbodenkühlung funktioniert ähnlich, kühles Wasser fließt durch die Leitungen der Fußbodenheizung (-kühlung). Die Fußbodenkühlung nimmt die Wärme aus dem Raum auf und kühlt so den Raum.

Die Grunderwerbssteuer ist eine Bundessteuer, die beim Kauf von u.a. Wohnungen, Häusern und Grundstücken anfällt. Sie ist grundsätzlich bei jedem Erwerbsvorgang fällig, egal ob dabei Gewinn erzielt wurde oder nicht. Meist wird die GREST mit 3,5% vom Kaufpreis berechnet.
Die Eintragungsgebühr ist unter anderem fällig für die Eintragung des Kaufes im Grundbuch und im Falle einer Fremdfinanzierung auch die Eintragung des Pfandrechts. Berechnet von der Höhe des Kaufpreises oder des Wertes des Pfandes.

Der Weg zum Eigenheim:
Nach Erstkontakt mit dem ImRaum Team und dem Erhalt der Vermarktungsunterlagen, sind Finanzierungsangebote einzuholen, zu vergleichen und daraufhin die Entscheidung zum Kauf zu fällen.
Danach erfolgt die Abgabe eines verbindlichen Kaufanbots. Zu diesem Zeitpunkt ist entweder der Kreditvertrag bereits unter Dach und Fach oder kurze Zeit später. Anschließend wird das unterfertigte Kaufanbot dem Treuhänder übermittelt, der auf dieser Basis die Vertragsunterlagen erstellt. Es folgen dann Abstimmungen zwischen der finanzierenden Bank, dem Käufer und Treuhänder. Sobald die Vertragsunterlagen finalisiert worden sind, wird der Kaufvertrag von allen Parteien unterschrieben und der Kaufpreis samt Nebenkosten ist bis dahin auf das Treuhandkonto einzuzahlen oder als Bankgarantie auszuhändigen.
Nach Kaufvertragsunterfertigung organisiert der Treuhänder die Grundbuchseintragung für eine sogenannte „Anmerkung zur Einräumung von Wohnungseigentum“, dann ist der Kauf der Wohnung im Grundbuch angemerkt. Der Kaufpreis bleibt so lange beim Treuhänder liegen, bis Baufortschritte von einem Baufortschrittsprüfer belegt werden, dann erfolgt jeweils eine Teilauszahlung an den Verkäufer (ImRaum).
Inzwischen können vom Käufer diverse Änderungswünsche wie zB Fliesen- oder Parkettänderungen zur Wohnung bekanntgegeben und beauftragt werden. Dabei gilt es zu beachten, dass Sonderwünsche Kaufpreiserhöhend wirken und daher zusätzlich zur Beauftragungssumme Grunderwerbssteuer und Eintragungsgebühr anfallen.
Über die Wohnungsübergabe wird der Käufer spätestens 1 Monat vorher informiert und ein Termin vereinbart. Bei Wohnungsübergabe wird ein Protokoll erstellt, indem etwaige Mängel aufgelistet werden. Zum Zeitpunkt der Übergabe gehen dann Lasten und Pflichten auf den Käufer über.

Ein Treuhänder ist entweder ein Rechtsanwalt oder Notar, der vom Bauträger bei Abwicklung des Verkaufs gemäß Bauträgervertragsgesetz bestellt werden muss, spätestens beim Abschluss des Vertrages.
Die Aufgaben des Treuhänders beinhalten:
• Den Erwerber über den Vertrag selbst und die Vertragspunkte rechtlich zu belehren – besonders über die Sicherungsmöglichkeiten und deren Folgen bei Konkurs oder Ausgleich des Bauträgers den Haftrücklass und seine Rechtsfolgen
• Dem Erwerber eine Aufstellung seiner Zahlungen zu übermitteln
• Dafür zu sorgen, dass die Zahlungen des Erwerbers über ein Konto erfolgen, über das ausschließlich der Treuhänder verfügungsberechtigt ist
• Vertragliche und grundbuchsrechtliche Voraussetzungen zu prüfen
• Einhaltung der Zahlungen das dem Ratenplan entspricht
• Überwachung des Baufortschritts (durch einen Baufortschittsprüfer)
• Sicherstellung

Ein Nutzwertgutachten bildet die Bewertung einzelner Wohnungen ab. Dabei werden Nutzwerte auf Basis der Nutzfläche der Wohnung berechnet. Unter der Nutzfläche zählt die gesamte Bodenfläche einer Wohnung, wobei z.B. Keller, Balkone oder Treppen nicht zur Nutzfläche zählen. Die Nutzwerte dienen als Basis für die Berechnung von Betriebskosten, Aufwendungen oder Erträgen für jeden Wohnungseigentümer und dienen zusätzlich als Grundlage für den Anteil, den jeder Eigentümer an den allgemeinen Flächen Gebäudes hat.
Beim Kauf oder Verkauf einer Wohnung ist immer auf ein Nutzwertgutachten zu achten, man bekommt es entweder beim Verkäufer der Wohnung, der zuständigen Hausverwaltung oder in der Urkundensammlung des Bezirksgerichts.
Erstellt werden Nutzwertgutachten von allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für Hochbau oder Immobilienwesen oder von ZiviltechnikerInnen für Hochbau. Ohne Nutzwertgutachten kann kein Wohnungseigentum begründet werden.

Die Nutzfläche nach dem Wohnungseigentumsgesetz ist die gesamte Bodenfläche eines Wohnungseigentumsobjekts in m² abzüglich der Wandstärken, Durchbrechungen und Ausnehmungen der Wände. Nicht in die Nutzfläche einberechnet werden Treppen, offene Balkone, Terrassen sowie Hausgärten oder Lagerplätze. Kellerräume und Dachbodenräume werden nur dann nicht in die Nutzfläche miteinbezogen, wenn sie nicht für Wohn- oder Geschäftszwecken geeignet sind.

Eine Dienstbarkeit oder auch Servitut ist ein dingliches Recht an einer fremden Sache, das den jeweiligen Eigentümer der Sache (zB Grundstück) zu einer Duldung oder Unterlassung verpflichtet. Eine Dienstbarkeit kann durch einen Vertrag, letztwillige Verfügung oder Richterspruch entstehen. Eine Dienstbarkeit kann – muss aber nicht – im Grundbuch eingetragen werden (zB ein Wohnrecht oder das Fruchtgenussrecht).

Wohnungseigentumsobjekte können Wohnungen, sonstige selbständige Räumlichkeiten und Abstellplätze für Kraftfahrzeuge sein. Eine Wohnung ist ein baulich abgeschlossener Teil eines Gebäudes, der nach seiner Art und Größe dazu geeignet ist, als Wohnung genutzt zu werden.
Eine sonstige selbständige Räumlichkeit ist ein baulich abgeschlossener, selbständiger Teil eines Gebäudes, dem nach seiner Art und Größe eine erhebliche wirtschaftliche Bedeutung zukommt, wie etwa ein selbständiger Geschäftsraum oder eine Garage.

Zubehör-Wohnungseigentum ist das mit dem Wohnungseigentum verbundene Recht, andere mit dem Wohnungseigentumsobjekt baulich nicht verbundene Teile der Liegenschaft, wie etwa Keller- oder Dachbodenräume, Hausgärten oder Lagerplätze, ausschließlich zu nutzen. Das Zubehör ist also dem Wohnungseigentumsobjekt zugeordnet (zB das Kellerabteil mit der Beschriftung Top 1) muss aber baulich nicht damit verbunden sein. Das WE-Zubehör muss deutlich abgegrenzt (beschriftetes, abschließbares Kellerabteil, Zaun um den Garten) und nur für den jeweiligen Wohnungseigentümer zugänglich sein.

Die WE-Begründung ist nur an einem wohnungseigentumstauglichen Objekt möglich, an allgemeinen Teilen der Liegenschaft ist das nicht möglich. Dies würde der ausschließlichen Nutzung und Verfügung durch das Wohnungseigentum entgegenstehen. Die WE-Begründung ist zB möglich durch eine schriftliche Vereinbarung aller Miteigentümer anhand eines Wohnungseigentumsvertrags. Das Recht des Wohnungseigentums entsteht immer erst im Zeitpunkt der Einverleibung ins Grundbuch. Voraussetzung ist dabei ein Nutzwertgutachten.

Wohnungseigentum ist eine Sonderform des Miteigentums an Liegenschaften und ist im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Wohnungseigentum ist das dem Miteigentümer einer Liegenschaft oder einer Eigentümerpartnerschaft eingeräumte dingliche Recht, ein Wohnungseigentumsobjekt (Wohnung, sonstige selbstständige Räumlichkeit wie Büro- oder Geschäftsraum, KFZ-Stellplatz) sowie allfälliges Zubehör-WE (Kellerräume, Dachbodenräume, Hausgärten) ausschließlich zu nutzen und allein darüber zu verfügen. Der Anteil des einzelnen Wohnungseigentümers an dem gemeinsamen Wohnhaus ergibt sich aus dem Nutzwert – der Miteigentumsanteil eines Wohnungseigentumsobjekt im Verhältnis zu allen übrigen Wohnungseigentumsobjekten. Dies wird im Rahmen eines Nutzwertgutachtens berechnet.

Das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) schützt den Käufer von Wohn- und Geschäftsräumen vor dem Verlust seiner Vorauszahlungen, sollte es zu einer Insolvenz des Bauträgers kommen.
Das BTVG wird daher bei allen Verträgen mit Bauträgern angewendet, bei denen der Erwerber vor Fertigstellung min 150€ pro m² Nutzfläche als Vorauszahlung leisten muss. Darunter fällt der Erwerb von Eigentum, Wohnungseigentum, Baurecht, Miet- oder Pachtrecht oder sonstigen Nutzungsrechten wie Leasing an Gebäuden, Wohnung und Geschäftsräumen, die erst errichtet oder grundlegend erneuert werden.
Gesichert werden die Vorauszahlungen durch folgende Möglichkeiten: schuldrechtliche Sicherung, grundbücherliche Sicherstellung in Verbindung mit einer Zahlung nach Ratenplan, pfandrechtliche Sicherung und Sondersicherungen.
Beim Kauf einer Wohnung von ImRaum erfolgt die grundbücherliche Sicherstellung und Zahlung nach Ratenplan.